פרויקטים בתחום התחדשות עירונית בתל אביב ובערים נוספות במרכז הארץ, הפכו בשנים האחרונות לאמצעי המרכזי להקמתם של יחידות דיור מגורים חדשות ברחבי העיר, וזאת לנוכח המחסור ההולך וגבור בקרקעות פנויות לבנייה למטרות מגורים.
פרויקטים אלו כוללים פרויקטים מסוג תמ"א 38 המיועדים בעיקר למטרות חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה, במסגרת ניתנים היתרי בניה לצורך הגדלת הדירות במבנה והקמה של קומת מגורים חדשה, וזאת לצד פרויקטים מסוג פינוי ובינוי המיועדים לצרכי הריסה מן היסוד של מבני מגורים ישנים והקמה של שכונות מגורים חדשות בשטח המפונה. בשני המקרים, בעלי הזכויות בפרויקט, שהם למעשה בעלי הזכות על הדירות במבנה המיועד לפרויקט, נדרשים למעורבות גבוהה לאורך כל שלבי הפרויקט, ובעיקר בשלב התכנון.
מה הם הדגשים החשובים ביותר בשלב תכנון הפרויקט?
כל פרויקט בתחום התחדשות עירונית תל אביב או בכל עיר אחרת, מתבצע בהתאם לזכויות הבנייה המוקנות ליזם בהתאם למדיניות של הרשות המקומית והחלטת הוועדה לתכנון ובנייה הפועלת מטעם הרשות. כאשר חברת יזמות נדלן מתכננת פרויקט מסוג תמ"א 38 או פרויקט מסוג פינוי בינוי, היא מיישרת קו אל מול דרישות הרשות וברוב המקרים מחויבת לכל תהליכי הפיתוח הסביבתי של הפרויקט. כפועל יוצא מכך, בשלב התכנון, מעבר לעיון המעמיק מצד הדיירים בתמהיל הדירות המוצע להם בפרויקט, קיימת חשיבות רבה לתכנון הסביבתי ולכל אחד מההיבטים הנלווים אליו, וביניהם:
- דרכי הגישה למבנה המחוזק ו/או לשכונת המגורים החדשה הנבנית בשטח המפונה
- המספר הכולל של מקומות החנייה במתחם וזכות בעלי הדירות לחניה פרטית בטאבו
- נגישות לבעלי מוגבלויות פיזיות בסביבת מבני המגורים
- רמת הפיתוח הסביבתי המתוכננת
לצד ההיבטים המופיעים לעיל, הדיירים נדרשים לבחון את רמת השדרוג של דירת המגורים הקיימת במקרים של פרויקט מסוג תמ"א 38 ואת מפרט הדירה החדשה המוצעת להם במסגרת פרויקט פינוי בינוי.
תכנית הרשות המקומית לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית
על מנת לקדם תהליכי התחדשות עירונית תוך שמירה על איכות החיים של כלל תושבי העיר הרלוונטיית, רשויות מקומיות בכל רחבי הארץ החלו לקדם תכניות שונות בתחום ההתחדשות העירונית. בעיריית תל אביב לצורך העניין, נבתנה תוכנית בשם תכנית הרובעים במסגרתה שכונות העיר חולקו למספר רובעים שבכל רובע הוגדרו התנאים לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית והיקף זכויות הבנייה המקסימאליות בכל פרויקט, וזאת בהתאם לצרכי העיר, מבנים לשימור וכדומה.
כאשר מוצגת בפני הדיירים תכנית לקידום פרויקט מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38, קיימת חשיבות רבה לבדיקת תנאי התכנית בהתאם לתכנית הכוללת של הרשות המקומית הרלוונטית, ובכך, לבחון את כל עיקרי התכנית ולוודא שהיא תואמת להגדרות הרשות המקומית בהתאם לסוג הפרויקט. ברוב המקרים, מומלץ לבעלי הזכויות להתאגד כקבוצת דיירים מהשלבים המקדימים לתכנון הפרויקט ולהתסייע בכל אנשי המקצוע הרלוונטים.